Ringkasan Kuliah Minggu Ke-3 STIAKIN

2.3. PENILAIAN
2.3.1. JENIS-JENIS OBJEK PAJAK
A. OBJEK PAJAK UMUM
1. Objek Pajak Standar
Objek Pajak Standar adalah objek-objek pajak yang memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut :
Tanah : £ 10.000 m2
Bangunan : Jumlah lantai £ 4
Luas bangunan : £ 1.000 m2
2. Objek Pajak Non Standar
Tanah : > 10.000 m2
Bangunan : Jumlah lantai > 4
Luas bangunan : > 1.000 m2
B. OBJEK PAJAK KHUSUS
2.3.2. PENDEKATAN DAN CARA PENILAIAN
A. PENDEKATAN PENILAIAN
Pasal 1 ayat 3 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985:
1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach);
2. Pendekatan Biaya (Cost Approach);
3. Pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Approach).
1. Pendekatan Data Pasar
Terutama untuk penentuan NJOP bumi.
2. Pendekatan Biaya
Digunakan untuk penilaian bangunan.
3. Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempat rekreasi dan lain sebagainya.
B. CARA PENILAIAN
Jumlah objek pajak yang sangat banyak dan, jumlah tenaga penilai dan waktu penilaian dilakukan yang tersedia sangat terbatas, maka pelaksanaan dengan dua cara, yaitu:
1. Penilaian Massal
NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB.
2. Penilaian Individual
Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi (tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telah dinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya karena keterbatasan aplikasi program.
2.3.3. PELAKSANAAN PENILAIAN
PENILAIAN MASSAL
1. PENILAIAN TANAH
1.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR
a. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/peta ZNT
(i) ZNT dibuat per kelurahan/desa.
(ii) Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah.
Contoh :

NO. NIR PENULISAN
1. Rp. 1.500.000 1.500
2. Rp. 220.000 220
3. Rp. 22.500 22,50
4. Rp. 600 0,60
(ii) Pengumpulan data harga jual
1). Data harga jual adalah informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau bangunan.
2). Sumber data berasal dari PPAT, notaris, lurah/kepala desa, agen properti, penawaran penjualan properti melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya.
1) Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data :
- Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi dengan keadaan per 1 Januari tahun pajak bersangkutan.
2) Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Misalnya data hipotik/agunan di bank, data penawaran, data dari PPAT/Notaris yang tidak sepenuhnya mencerminkan Nilai Pasar harus disesuaikan.
Contoh Analisis Data
1. Tabel Data Harga Jual


2. Analisis Harga Jual Tanah per m2
a. JI. Mawar No.3


b. JI. Mawar No.19

c. JI. Mawar No.40

d. JI. Mawar No.15


Contoh analisis penyesuaian atas faktor waktu transaksi :
Cara analisis:
Rp 775 - Rp 745
--------------------- x 100% = 4%
Rp 745
3. Penentuan NIR



LUAS SEGITIGA TAK BERATURAN
à √S x (S-a) x (S-b) x (S-c)
Di mana
S = ½(a+b+c)
a, b, c = panjang masing-masing sisi segitiga
Contoh
Segitiga dengan panjang sisi masing-masing 30 m, 40 m dan 50 m. Maka S = ½ (30+40+50) = 60. Sehingga √60 x (60-30) x (60-40) x (60-50) = √60 x 30 x 20 x 10 = √360.000 = 600 m2.